Doppelte Rendite & weniger Steuern: Wie du Depot und Immobilie als System nutzt

00:00:00: Ich bin immer wieder überrascht, wie stark es bei Fechter gibt.

00:00:05: Von ja ich investiere nur in eine Sache so.

00:00:11: Dann hast du jemanden der dann total nur in ETF oder nur im Krypto oder nur in Immobilien investiert.

00:00:17: und das ist total spannend weil für mich ganz viele Sachen so ETF-Krypto Aktien anleihen und so.

00:00:24: Das gehört für mich so in diesen Oberbegriff.

00:00:28: Und dann gibt es noch daneben das Thema Immobilien und im All-in-All muss man einfach sagen, alles davon kann einen total sinnvollen Zweck erfüllen wenn es zur richtigen Zeit richtig eingesetzt ist.

00:00:45: Willkommen bei Finanzdag gedacht!

00:00:47: Mein Name ist Nick Tewosek und heute reden wir mal über eine Frage die ich auch sehr oft höre.

00:00:53: in dem Falle sage jetzt mal Depot oder Immobilie wobei Krypto sein könnte, Aktien, sonst was.

00:01:02: Aber auf jeden Fall immer in dieser Kombination oder und ich sag dir direkt am Anfang Ich sehe das als die falsche Frage Jetzt nicht weil sie dumm ist Sondern weil Sie von einem Denkfehler kommen der dich bares Geld kostet Und ich würde da heute gerne mal ein bisschen aufräumen geschah uns jetzt mal an Was Depot-und Immobilie wirklich können Einzeln was sie zusammen können.

00:01:34: Ich verspreche das Ende dieser Folge wird dein Bild von Vermögensaufbau verändern.

00:01:39: Habe mal an!

00:01:41: So, also die meisten Menschen mit denen ich mich da drüber unterhalte, die dann auch einfach mal zu mir kommen und sagen hey ich habe entweder eine oder das andere Entweder ein Depot das irgendwie läuft oder eine Immobilie.

00:01:56: auf diese Stolz sind selten beides Und fast nie in einer richtigen Kombination gedacht.

00:02:04: Warum das so ist?

00:02:07: Also ich glaube, dass es ein bisschen daran liegt weil die Finanzwelt diese beiden Welten so künstlich trennt.

00:02:15: Der Banker redet über Fonds der Immobilienmarkler redet Überlage und Quadratmeterpreise Und dann kommt der Steuerberater und redet aber Paragrafen.

00:02:25: Aber niemand redet darüber wie man diese drei Dinge zusammen im Einsystem baut dass sich selbst beschleunigt.

00:02:35: Und das ist das Problem!

00:02:38: Echter Vermögensaufbau und auch die Verwaltung davon, es kann entweder oder... Es ist in der Riegel eher ein System.

00:02:47: Ein System funktioniert nur wenn alle Teile zusammenarbeiten.

00:02:54: Ist ein bisschen so, stell dir vor du gehst ins Fitnessstudio.

00:02:58: Du trainierst nur Oberkörper niemals Beine Niemals zu rücken.

00:03:05: Nur Brust und Arme.

00:03:08: Du wirst Fortschritte sehen, aber du wirst halt niemals dein volles Potenzial erreichen Und irgendwann wirst du dir wehtun weil die Balance fehlt.

00:03:16: Es ist ungefähr so was es mit diesem Depot und Immobilie.

00:03:22: Reden wir mal zuerst über einen Depot.

00:03:24: Ich sag dir direkt das Depot ist keine Warteschleife bis zum nächsten Immobilien.

00:03:29: Also es ist eine vollwertige Ertragssäule mit echten Vorteilen, die Immobilien nicht haben.

00:03:37: Aber was kann denn das deprovese Immobilie nicht können?

00:03:40: Erstens Rendite.

00:03:43: Rendite, die sich sehen lassen kann.

00:03:46: Wir reden jetzt hier nicht von der Sparbuchrendite.

00:03:48: so wir reden von einem strukturierten aktiv gesteuerten Portfolio.

00:03:52: So ich gehe mal zu unserem Beispiel unsere Titanen Strategie die offensiv ausgerichtet rendite orientiert langfristig gedacht.

00:04:01: Da sind wir global aufgestellt mit gezielten Positionen, Megatrends, künstliche Intelligenz und auch ein paar europäische Substanzwerte als Kern.

00:04:09: Dazu gezielt Zatelliten die da Rendite holen wo der Breitemarkt vielleicht gerade nicht so hinter schaut Und ein stabilierter Liquiditätspuffer Der Potentät nutzt wenn er mag sie liefert.

00:04:25: Das ist kein ETF-Sparplan der irgendwie läuft.

00:04:27: das ist ein Portfolio mit einem roten Faden Mit einer Struktur die wächst, weil sie so gebaut wurde.

00:04:35: Das ist sehr wichtig das auch im Hintergrund im Hinterkopf zu behalten Weil was sehr wichtig wird und dass es jetzt der zweite Punkt ist Liquidität und Flexibilität.

00:04:46: Das is der entscheidende Vorteil gegenüber einer Immobilie Dein Depots verfügbar nicht sofort aber schnell.

00:04:55: Wenn sich eine Chance ergibt kannst du handeln.

00:04:57: wenn sich deine Lebenssituation ändert kannst du reagieren.

00:05:00: Wenn der Markt einen Einbruch zeigt und du nachkaufen willst, hast Du die Mittel dafür.

00:05:05: Eine Immobilie kann das nicht.

00:05:07: Die ist gebunden, die ist illiquide.

00:05:10: Immobil!

00:05:11: Sagt der Name ja schon sagt man immer.

00:05:13: Sie kann nicht in drei Tagen verkauft werden, wenn du gerade das Kapital brauchst.

00:05:18: Das Depot gibt dir die Handlungsfähigkeit Und Handlungsfähigkeit ist im Vermögensaufbau massiv unterschätzt.

00:05:26: Der dritte Punkt Eigenkapital und Kreditsicherheit für Immobilien.

00:05:33: Und hier verbinden sich die beiden Welten, weil ein gut aufgestelltes Depot signalisiert der Bank Substanz!

00:05:40: Es verbessert deine Konditionen und es öffnet Türen zu besseren Deals.

00:05:46: In manchen Fällen akzeptieren Banken Depot-Position direkt als Sicherheit bei der Immobilenfinanzierung in vielen Fällen.

00:05:54: Das Depot ist also nicht nur Rendite... ...es ist Liquidität, es ist Flexibilität Und es ist der Schlüssel zum nächsten Immobilier.

00:06:02: Aber, das Depot allein hatten Schwäche und die müssen wir auch ganz ehrlich benennen.

00:06:07: Weil dem Depot arbeitest du nur mit deinem eigenen Kapital.

00:06:11: Was Du reinlegst... Das wächst!

00:06:13: Menn ich?

00:06:14: Es gibt keinen Hebeln.

00:06:15: also ja du könntest hebeln aber dazu vielleicht mal in einer anderen Stelle.

00:06:20: Und nach zehn Jahren wenn Du verkaufst dann zahlst Du Steuern mit.

00:06:27: Abgeltungssteuer in der Regel so um die, sieben fünf Prozent auf dein gewinnen immer egal wie lange du das gehalten hast.

00:06:36: und dass ist der entscheidende Unterschied zu immobilien.

00:06:39: aber dazu kommen wir gleich was ihr im mobil hier wirklich kann.

00:06:45: jetzt reden wir mal über die Immobilien und ich sag dir direkt Ich liebe Immobilie als Anlageklasse.

00:06:50: Aber nicht blind sondern nur wenn Sie richtig eingesetzt werden.

00:06:58: Weil was kann eine Immobilie, was ein Depot nicht kann?

00:07:02: Den Fremdkapitalhebel.

00:07:05: Geld das dir geliehen wurde womit du mehr Geld verdienst Das ist das mächtigste Werkzeug im Vermögensaufbau dass die meisten Menschen nie richtig nutzen.

00:07:16: Also lass uns das mal gerade mal so in so einer konstanten Zahl festmachen Du kaufst eine Immobilie für... ...vierhunderttausend Euro Du bringst kaum eigenes Kapital an In der Praxis.

00:07:30: Also ganz ehrlich, wir arbeiten teilweise mal mit hundertzehn Prozent Finanzierungen.

00:07:35: Die Bank finanziert nicht nur die Immobilie sondern auch die Kaufnebenkosten.

00:07:38: in anderen Fällen aber auch mal, weiß ich nicht, zehn Prozent Eigenkapital als man mit einbringt maximal vielleicht mal so zwanzig selten mehr.

00:07:48: Es kommt immer auf den Fall an und wie sinnvoll das dann auch ist.

00:07:53: Man muss schon auch echt sagen In den allermeisten Fällen ist es schon sehr sinnvoll, das ganze Mal sehr individuell anzuschauen.

00:08:01: Aber Die Immobilie steigt jährlich um zwei bis drei Prozent im Wert.

00:08:06: Das sind so acht bis zwölftausend Euro Wertzuwachs pro Jahr.

00:08:10: So ungefähr eine Rendite, mit der man rechnen kann.

00:08:13: Auf minimal eigenes Kapital gerechnet ist es ne Wertkapitalrendite die im Depot kaum zu erreichen ist weil du halt acht bis twelve tausend euro hast.

00:08:26: und jetzt wir kommen aber noch mal zum Punkt warum das nicht so zu erreichen?

00:08:33: Ja, jetzt kommt nämlich der steuerliche Hammer.

00:08:37: Nach zehn Jahren haltet Dauer also du behältst diese Immobilie ist der Verkaufsgewinn steuerfrei komplett.

00:08:47: wenn Du Dein Depot nach zehn Jahren immer noch versteuern musst und das ist nicht alles.

00:08:53: während du hältst passiert noch was Der Mieter bezahlt dein Immobilier ab jeden Monat Der tickt deinen Kredit er baut dein Vermögen mit auf mit seinem Geld.

00:09:06: Das heißt, jeden Monat musst du weniger zurückzahlen und besitzt mehr.

00:09:10: Und gleichzeitig kannst Du die Kosten der E-Mobile steuerlich absetzen.

00:09:15: Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung also je nachdem das muss man jetzt ein bisschen gucken.

00:09:19: aber Einiges kannst Du davon abschreiben!

00:09:23: Das reduziert Deine persönliche Steuerlast Also das was Du normalerweise an Steuern zum Beispiel aus einem Geschäftsführergehalt, aus einem Gehalt, Aus Einkünften, aus deiner Selbstständigkeit.

00:09:39: Bekommst.

00:09:40: diese Steuernast wird reduziert.

00:09:43: Das heißt du hast mehr Geld raus!

00:09:46: Wo könnte dieses Geld hinfließen?

00:09:48: Ja klar ins Depot.

00:09:51: Werteigerung, Miedeinnahme, Steuerspanes, Bremdkapitalhebel... Vier ertrags sollen gleichzeitig.

00:09:58: das kann das Depot nicht leisten.

00:10:00: gleichzeitig.

00:10:01: Aber die Immobilie hat auch Schwächen.

00:10:02: Das ist halt illiquide, sie bindet Kapital... ...die braucht Management!

00:10:10: Und wenn sie ein schlechter Deales kostet sich ja auch mehr als ihr einbringt.

00:10:13: Wichtig hierbei ist vielleicht noch mal zu sagen Wenn man jetzt einen Depot angucken würde Dann kann man davon ausgehen dass sich alle zehn Jahre so zurücker das Kapital da drin hast verdoppelt.

00:10:26: Das bedeutet, wenn du jetzt vierhunderttausend Euro gehabt hättest Dann hättest du diese diese vierhundertausend verdoppelt.

00:10:36: Die hast Du aber ja in der Regel am Anfang nicht, weswegen du diese Kombination auch benutzt.

00:10:43: Wenn du Vierhunderttausend Euro hättet und die im Depo liegen Und du trotzdem noch im mobil daneben setzt Fantastisch Lass uns doch trotzdem Steuern sparen und Doppeldieels machen.

00:10:55: Das heißt wichtig wird hierbei eigentlich der Gedanken gang wir wollen das ja gar nicht gegeneinander laufen lassen, sondern gemeinsam miteinander laufen lassen.

00:11:05: Und das ist wirklich wichtig.

00:11:07: Was für uns dann aber natürlich auch gar nicht vergessen gehen darf bei dem Thema Immobilien müssen wir wirklich gucken dass es einen guten Deal... Das will ein gutem Deal machen!

00:11:19: Weil das der Pump wo die meisten scheitern.

00:11:21: was macht denn einen guten Dealer aus?

00:11:23: Viele kaufen eine Immobilie weil sie sich gut anfühlt Weil die Lage schön ist, weil der Markler gesagt hat, die Gegend entwickelt sich gut.

00:11:31: Weil der Kollege auch eine hat!

00:11:35: Aber das ist auf kein Deal, das ist ein Gefühl.

00:11:38: und ein wirklich guter Deal hat mehrere Komponenten, die alle gleichzeitig stimmen müssen.

00:11:44: Erstens Der Ankaufspress.

00:11:47: Im Idealfall kaufst du unter Marktwirt.

00:11:51: Das bedeutet Du hast bereits beim kaufen Gewinn gemacht.

00:11:55: Das passiert nicht immer aber es wäre jetzt so der Idealfallen.

00:11:58: Du verbrauchst aber Zugang zu den richtigen Deals.

00:12:01: Das ist meistens nicht das, was auf immer Scouts so jeder sieht.

00:12:07: Zweitens die Finanzierung Die günstiger der Zins ist besser für die Ethometriendiete.

00:12:12: Hier ist ein wichtiger Punkt, den viele übersehen Wenn dein persönliches Einkommen hoch genug ist sind die Zins kostensteuerlich absetzbar.

00:12:19: Das macht dein Zins weniger relevant weil du ihn ohnehin teilweise zurückbekommst.

00:12:24: Also... Die Finanzierung ist schon ein wichtiger punkt Aber nicht der ausschlaggebende.

00:12:28: Nichtsdestotrotz ist das ein sehr wichtiger Punkt, ob es ein guter Deal wird.

00:12:33: Drittens Die Makrollage.

00:12:35: In welcher Stadt kaufst du das?

00:12:37: Wie entwickelt sich die Bevölkerung?

00:12:39: Wie entwickeln sich die Mieten?

00:12:41: Gibt's Zuzug oder Wegzug?

00:12:43: Das sind die Fragen, die in zehn Jahren über deinen Gewinn entscheiden.

00:12:47: Und dann führt uns die Mikrolage Innerhalb der Stadt.

00:12:49: Welches Viertel?

00:12:50: wie ist die Infrastruktur?

00:12:51: gibt es Pläne für die Entwicklung von dem Gebiet?

00:12:54: Da sprich mal vom Kartier Ist da eine Schule Nahverkehr, Einkauf Weil das bestimmt ja die Vermietbarkeit.

00:13:01: Wie hoch kann ich die Mieten ansetzen?

00:13:05: Wie sicher ist es, dass das Ding immer vermietet ist und sich immer ein Mieter dafür findet?

00:13:09: Es sind Themen, die auch wirklich mit geplant werden müssen!

00:13:14: Und dann kommt der fünfte Part an... Das ist der Zustand vom Gebäude.

00:13:19: Was kommt da in Kosten vielleicht auf mich zu?

00:13:21: Sind da irgendwelche Sanierungen geplant?

00:13:23: Wer hat das dach?

00:13:24: Die Heizung?

00:13:26: Das sind keine Details, das sind Entscheidungen für deinen Cashflow.

00:13:30: Weil daraus resultiert.

00:13:31: der nächste Punkt, das sind zum Beispiel so Sachen wie die WEG-Rücklagen.

00:13:37: Wenn du eine Eigentumswohnung in einer Gemeinschaft kaufst, schau dir Rücklagen der Gemeinschafter an!

00:13:44: Also wenn die Rücklagen in deinem Gebäude nicht groß genug sind also zu wenig Rücklagen da sind dann bedeutet dass du wirst irgendwann für teure Maßnahmen zur Kasse gebeten.

00:13:53: Das ist natürlich auch deine Rendite.

00:13:55: Das muss man auf dem Schirm haben.

00:13:57: Deswegen sollten die hoch genug sein.

00:13:59: Man spart da immer Geld rein monatlich, aber das sollte man mit auf dem Punkt haben.

00:14:03: Im besten Falle alle sechs Punkte!

00:14:07: Und das ist der Unterschied zwischen der Immobilie, die dann halt wirklich auch Vermögen aufbaut und einer dies frisst.

00:14:14: Aber jetzt kommen wir zum eigentlichen Kern von der ganzen Folge Wie Depot- und Immobilien zusammen den Kreislauf bauen, der sich selbst beschleunigt.

00:14:23: Lass uns das mal Schritt für Schritt so ein bisschen durchgehen.

00:14:25: Schritt eins Du brauchst erstmal ein Depot, strukturiert mit einem klaren System.

00:14:30: Nicht drei Sparpläne bei drei Banken ohne Plan.

00:14:33: So nicht irgendwie nur so ein ganz bisschen ETF ich mach hier mal Ich hab da was gesehen Sondern eine klare Allokation im roten Faden.

00:14:40: Warum ist das wichtig?

00:14:42: Das darf auch nicht zu volatil sein weil wenn du mal an das Geld dran musst zwischendurch Weil du ne neue Immobilie kaufen möchtest Dann darf das Ganze nicht gerade komplett abgestürzt sein sondern es muss einigermaßen die Volatilität nicht zu hoch sein.

00:14:57: Das heißt, die Schwankungsbreite wie stark schwankt das Geld da drin darf nicht so hoch sein in dem Case von dem wir gerade sprechen.

00:15:06: Also, wir brauchen eine klare Allokation mit einem roten Faden Als der Po wächst und das gibt dir die Liquidität Das gibt dir dann die Handlungsfähigkeit Und es gibt dir den Zugang zu den besseren Deals.

00:15:20: Schritt zwei Das Depot gibt ihr Eigenkapital und Sicherheit für die Bank.

00:15:26: Du kaufst eine Immobilie.

00:15:28: Einen guten Deal.

00:15:29: Mit passender Finanzierung und minimalem Eigenkapital-Einsatz.

00:15:35: Rettrei?

00:15:36: Die Immobiliewürft Mietrendite ab!

00:15:38: Diese Mietendiete fließt nicht auf ein Konto, wo sie schläft... ...sie fließ ins Depot.

00:15:43: Dort arbeitet sie weiter.

00:15:45: Aus einer Einnahme werden dann zwei.

00:15:49: Und dann kommen zum vierten Schritt.

00:15:50: die Kosten der Immobilien reduzieren deine Steuerlast.

00:15:54: Das gesparte Geld das du da wieder hast Lässt du auch wieder ins Depot reinfließen?

00:16:00: Das heißt das Depot wächst weiter.

00:16:03: Schneller als vorher, weil jetzt hast du zwei Quellen die da quasi mit allen gespeisen haben.

00:16:09: Einmal du hast vielleicht ein Sparplan und du bekommst noch mal regelmäßig Geld aus der Immobilie, dass es da reinlaufen kann.

00:16:14: So, das wäre nämlich der fünfte Schritt!

00:16:16: Und jetzt sind wir bei Schritt sechs.

00:16:18: Das ist gewachsener Depot finanziert ihr nächste Immobilier... ...und dann beginnt der Kreislauf von vorne nur auf einem viel höheren Niveau Und das ist dann kein Zufall mehr, das ist ein System.

00:16:29: Das ist der entscheidende Punkt.

00:16:31: Dieser Kreislauf funktioniert nur wenn beide Teile von Anfang an zusammen gedacht werden nicht nacheinander... ...nicht getrennt sondern zusammen.

00:16:40: und ich sehe da echt wirklich so drei typische Wähle diesen Kreislaff zerstören vor dem überhaupt beginnt gibt Menschen die investieren zu früh in Immobilien.

00:16:49: und jetzt wird dir jeder sagen nein du kannst nicht früh genug in Immobilen investieren doch du kannst zu früh im Immobilium investieren.

00:16:56: Jeder, also jemand kauft eine Immobilie bevor ein stabiles Depot hat.

00:17:01: Das ist ein Problem!

00:17:02: Er bindet sein gesamtes Kapital das Land überhaupt keine Liquidität mehr.

00:17:07: Wenn was schiefläuft er keinen Puffer... ...das Depot hätte ihm die Flexibilität gegeben die er jetzt vermisst.

00:17:14: Deswegen IST der Punkt dass du erstmal Geld auf der Seite haben musst im besten Fall im Depot Dass du als Sicherheit hinterlegen kannst dass dir aber auch ne Sicherheit bietet falls was passiert.

00:17:26: Fehler Nummer zwei Du bist viel zu spät in dem Mobil.

00:17:30: Da kannst du aber jahrelang einen Depot aufbauen, traust dich aber nie an die Immobilien!

00:17:34: Du verzichtest auf diesen Fremdkapitalhebel.

00:17:37: Ja das ist aber auch.

00:17:38: jedes Mal verschiebt sich diese zehn Jahre Steuerfreiheit weiter nach hinten.

00:17:43: Das heißt du lässt Jahrzehnte an Wertsteigerung liegen.

00:17:46: Das ist unklug... ...in dem Fall gedacht weißt du?

00:17:51: Und dann kommt der dritte Feder und du hast dir falsche Immobilier.

00:17:54: Der häufig so eine teuerste Wähler Nehmobil, den ihr auf dem Papier gut aussieht aber in der Realität kapitalfrist.

00:18:02: Weil die Lage nicht stimmt weil die Rücklagen zu niedrig sind, weil die Finanzierung nicht zur Rendite passt... Alle drei Fehler haben eine gemeinsame Ursache!

00:18:09: Kein Plan?

00:18:10: Kein System und kein Gesamtbild.

00:18:13: Und ich gebe dir noch ein Viertel mit rein.

00:18:16: Das falsche Depot Die falsche Anlage-Strategie Meistens keiner.

00:18:23: Das ist ein Riesenproblem Weil ganz viele Menschen wenn sie selbst das ganze Ding verwahlten unglaublich oft sehr irrationale Entscheidungen treffen, wenn es um Investment geht.

00:18:39: Da muss man wirklich aufpassen.

00:18:42: Lass uns das Ganze mal zusammenfassen.

00:18:45: Depot oder Immobilie ist die falsche Frage.

00:18:46: Die richtige Frage ist wie nutze ich beides so dass sie sich gegenseitig verstärken?

00:18:52: Das Depot gibt dir Rendite Liquidität Flexibilität Die Immobilien gibt ihr den fremd Kapitalhebel Steuervorteile und mieter dir deinen Vermögen mit aufbaut.

00:19:04: Zusammen bauen die einen Kreislauf, der sich selbst beschleunigt aber nur mit einem Plan.

00:19:10: Wenn du gerade an dem Punkt stehst wo du weißt dass du mehr aus deinem Geld machen könntest Aber nicht genau weißt wie Dann würde ich sagen hast Du immer die Option natürlich auch das.

00:19:21: wir reden Erstmal fertig unverbindlich Auf Augenhöhe Und ansonsten würde ich Dir absolut empfehlen öfter in diesen Podcast hier reinzuhören.

00:19:32: Vielen Dank fürs Zuhören.

00:19:33: Ich hoffe du kannst was mitnehmen und eventuell könntest du sagen, ey ich teile das mal mit einem Kuppel der auch mal hier reinhören sollte dann macht es doch gerade mal.

00:19:46: Das wäre doch mega!

00:19:48: Vielen Dank für's zuhören und ich wünsch dir eine großartige Zeit bis zur nächsten Folge von Finanzstark gedacht.